Calculadora de amortización de hipoteca: reducir cuota o plazo

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Datos revisados el septiembre 28, 2026.

Qué es amortizar la hipoteca

Amortizar es devolver por adelantado parte del capital que debes. Como los intereses se calculan sobre lo que debes, cada euro que amortizas deja de generar intereses el resto del préstamo. Puedes dedicar ese dinero a pagar menos cada mes o a terminar antes, y la diferencia es grande.

Reducir la cuota o reducir el plazo

Si reduces el plazo, sigues pagando la misma cuota y la hipoteca termina antes: es lo que más intereses ahorra, porque el dinero prestado desaparece antes. Si reduces la cuota, mantienes la fecha final y pagas menos cada mes: ahorras menos intereses, pero ganas holgura en el presupuesto. La calculadora calcula las dos y destaca la que elijas.

Cómo se calcula

Parte del capital pendiente, el tipo de interés y el plazo restante, y construye el cuadro de amortización mes a mes con cuota constante, como la calculadora de hipoteca. La amortización se resta del capital al final del mes que indicas, después de pagar la cuota. Si reduces el plazo, la cuota no cambia y los pagos se acaban antes. Si reduces la cuota, se recalcula la cuota para los meses que quedan. Los intereses ahorrados son los del cuadro sin amortizar menos los del cuadro con amortización.

Ejemplo: 20.000 € sobre 150.000 € a 20 años y 3 %

Con 150.000 € pendientes, 20 años y un tipo del 3,00 %, la cuota es de 831,90 € y pagarías 49.654,82 € de intereses. Si amortizas 20.000 € con la próxima cuota y reduces el plazo, la hipoteca queda en 16 años y 7 meses y te ahorras 14.517,82 € de intereses. Si reduces la cuota, baja a 720,64 € al mes y te ahorras 6.590,62 €.

Escenario	Cuota tras amortizar	Plazo	Intereses totales	Intereses ahorrados
Sin amortizar	831,90 €	20 años	49.654,82 €	0,00 €
Reducir el plazo	831,90 €	16 años y 7 meses	35.137,00 €	14.517,82 €
Reducir la cuota	720,64 €	20 años	43.064,20 €	6.590,62 €

Comparación de escenarios en el ejemplo

Cómo cambia según el importe que amortizas

Con las mismas condiciones y la amortización con la próxima cuota, el ahorro de intereses crece con el importe.

Importe	Nuevo plazo si reduces el plazo	Intereses ahorrados	Nueva cuota si reduces la cuota	Intereses ahorrados
5.000 €	19 años y 2 meses	3.970,36 €	804,08 €	1.647,22 €
10.000 €	18 años y 3 meses	7.705,65 €	776,27 €	3.295,31 €
20.000 €	16 años y 7 meses	14.517,82 €	720,64 €	6.590,62 €
40.000 €	13 años y 5 meses	25.793,22 €	609,38 €	13.181,24 €
80.000 €	7 años y 11 meses	40.712,06 €	386,86 €	26.362,49 €

Ahorro según el importe amortizado

Cuanto antes amortizas, más ahorras

Los intereses son mayores al principio de la hipoteca, así que el mismo importe (20.000 €) ahorra más si lo amortizas antes.

Cuándo	Ahorro reduciendo el plazo	Nuevo plazo	Ahorro reduciendo la cuota
Mes 1	14.517,82 €	16 años y 7 meses	6.590,62 €
Mes 13	13.548,53 €	16 años y 8 meses	6.232,84 €
Mes 61	9.924,40 €	17 años y 1 mes	4.832,12 €
Mes 121	5.918,39 €	17 años y 5 meses	3.146,98 €
Mes 181	2.430,93 €	17 años y 10 meses	1.536,11 €

Ahorro según el mes en que amortizas

Amortización periódica

También puedes amortizar una cantidad cada cierto tiempo, por ejemplo una paga extra al año. Con 3.000 € cada 12 meses sobre el mismo ejemplo y reduciendo el plazo, la hipoteca termina en 14 años y 5 meses y te ahorras 14.526,03 € de intereses, con 42.000 € amortizados en total.

La comisión de amortización anticipada

La comisión depende de tu contrato, no de una cifra fija: la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (artículo 23) solo fija un máximo, que además no puede superar la pérdida financiera del banco, y se aplica a los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019. Si tu hipoteca es de tipo variable, el contrato puede fijar como mucho una comisión de hasta el 0,15 % durante los 5 primeros años o de hasta el 0,25 % durante los 3 primeros (una de las dos, no las dos), y pasado ese plazo ninguna. Si es de tipo fijo, hasta el 2 % del capital amortizado durante los 10 primeros años (o desde que se aplica el tipo fijo) y hasta el 1,5 % después. En tu escritura consta la que te corresponde; si no la encuentras, el banco debe informarte por escrito en un plazo máximo de tres días hábiles.

Por eso la comisión es un campo que rellenas tú y vale 0 por defecto. Con una hipoteca fija de 3 años y una comisión del 2 % sobre 20.000 €, pagarías 400 € y el ahorro neto del ejemplo sería de 14.117,82 € en lugar de 14.517,82 €. Antes de amortizar, compara siempre la comisión con los intereses que ahorras.

Qué no incluye

Se supone tipo constante durante todo el plazo: si tu hipoteca es variable, las revisiones cambiarán la cuota y los intereses reales. No se tienen en cuenta los seguros vinculados ni las novaciones o subrogaciones a tipo fijo, que tienen sus propios límites en la ley. La cifra de tu banco puede diferir en unos euros, porque cada entidad calcula los intereses por días.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor reducir la cuota o reducir el plazo?

Reducir el plazo ahorra más intereses porque terminas de pagar antes. Reducir la cuota da más margen cada mes pero ahorra menos. Si tu prioridad es pagar menos intereses y puedes seguir con la misma cuota, reduce el plazo; si necesitas liberar presupuesto, reduce la cuota.

¿Puedo amortizar cuando quiera?

Sí. El artículo 23 de la Ley 5/2019 reconoce el derecho del prestatario a reembolsar anticipadamente, total o parcialmente, en cualquier momento; las partes pueden pactar un aviso previo de como máximo un mes.

¿Me pueden cobrar comisión por amortizar?

Solo en los casos y con los máximos que fija la ley, y solo si tu contrato la prevé. En una hipoteca variable el máximo es del 0,15 % o el 0,25 % según el contrato y solo durante los primeros años; en una fija, el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después. Revisa tu escritura para ver la tuya.

¿Y si mi hipoteca es anterior a 2019?

La Ley 5/2019 no se aplica a los contratos firmados antes del 16 de junio de 2019, salvo que después se hayan novado o subrogado. En ese caso rige lo que diga tu contrato y la normativa anterior: consulta tu escritura o pregunta al banco.

¿Qué pasa si amortizo más de lo que debo?

La calculadora amortiza solo el capital que queda en ese momento y la hipoteca se cancela. En la práctica, pide al banco el saldo exacto para cancelar, que incluye los intereses del mes en curso.

¿Ahorro más si amortizo al principio?

Sí. Al principio de la hipoteca la mayor parte de la cuota son intereses, así que un mismo importe amortizado antes evita más intereses que si lo amortizas al final.