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Calculadora de capacidad de compra: cuánta vivienda puedes permitirte

Calcula el precio máximo de vivienda que puedes permitirte con tus ingresos y tu ahorro, con la hipoteca, la cuota, la entrada y los gastos necesarios.

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Datos revisados el septiembre 28, 2026.

Qué es la capacidad de compra

Es el precio máximo de vivienda que te puedes permitir con tus ingresos y tu ahorro. Depende de dos límites a la vez: la cuota mensual que puedes pagar, que fija la hipoteca máxima, y el dinero que tienes para la entrada y los gastos de la compra. El precio que sale es el menor de los dos.

Cómo se calcula

Primero se fija la cuota máxima: tus ingresos netos por el porcentaje máximo de endeudamiento (35 % por defecto), menos las cuotas de tus otras deudas. Con ese plazo y ese tipo de interés, se calcula la hipoteca cuya cuota es justo esa: es el cálculo inverso de la calculadora de hipoteca, que parte del capital y da la cuota. Después se mira el ahorro: la entrada es el precio menos la hipoteca, los gastos de compra son un porcentaje del precio (10 % por defecto) y la hipoteca no puede pasar de un porcentaje del precio (80 % por defecto). El precio máximo es el mayor con el que tu ahorro cubre entrada y gastos y la cuota no se pasa de la máxima.

Ejemplo: 3.000 € al mes y 60.000 € de ahorro

Con 3.000 € netos al mes, sin otras deudas, 60.000 € de ahorro, 25 años y un tipo del 3,00 %, el precio máximo es de 200.000 €: hipoteca de 160.000 € con una cuota de 758,74 € al mes, entrada de 40.000 € y 20.000 € de gastos. Aquí te limita el ahorro.

PasoValor
Ingresos netos mensuales3.000 €
Cuota total máxima (35,0 %)1.050 €
Menos otras deudas0 €
Cuota máxima de la hipoteca1.050 €
Hipoteca máxima por esa cuota (25,0 años, 3,00 %)221.420 €
Precio máximo si te limita la cuota255.836 €
Precio máximo si te limita el ahorro200.000 €
Precio máximo (el menor de los dos)200.000 €
De los ingresos al precio máximo en el ejemplo

Cómo cambia según los ingresos

Con 100.000 € de ahorro y las mismas condiciones, el precio máximo crece con los ingresos hasta que deja de limitarte la cuota y pasa a limitarte el ahorro.

Ingresos netos al mesCuota máximaHipotecaPrecio máximoAhorro necesarioTe limita
1.800 €630,00 €132.852 €211.683 €99.999 €La cuota
2.500 €875,00 €184.516 €258.650 €99.999 €La cuota
3.000 €1.050,00 €221.420 €292.200 €100.000 €La cuota
4.000 €1.400,00 €266.664 €333.330 €99.999 €El ahorro
5.000 €1.750,00 €266.664 €333.330 €99.999 €El ahorro
Precio máximo según los ingresos netos mensuales

Cómo cambia según el ahorro

Con 3.000 € netos al mes y las mismas condiciones, más ahorro sube el precio máximo hasta que la cuota se convierte en el límite.

AhorroPrecio máximoHipotecaCuota mensualTe limita
20.000 €66.665 €53.332 €252,91 €El ahorro
40.000 €133.330 €106.664 €505,81 €El ahorro
60.000 €200.000 €160.000 €758,74 €El ahorro
90.000 €283.109 €221.420 €1.050,00 €La cuota
150.000 €337.654 €221.420 €1.050,00 €La cuota
Precio máximo según el ahorro disponible

Cómo cambia según el plazo y el tipo

Con 1.050 € de cuota máxima (35 % de 3.000 €), un plazo más largo o un tipo más bajo permiten una hipoteca mayor.

PlazoTipo 2 %Tipo 3 %Tipo 4 %Tipo 5 %
15 años163.167 €152.045 €141.951 €132.778 €
20 años207.557 €189.326 €173.272 €159.101 €
25 años247.726 €221.420 €198.925 €179.613 €
30 años284.075 €249.048 €219.934 €195.595 €
40 años346.734 €293.308 €251.233 €217.753 €
Hipoteca máxima con una cuota de 1.050 € según el plazo y el tipo

Otras deudas

Las cuotas de otras deudas se restan de la cuota máxima. Con 300 € al mes de otras deudas, el mismo ejemplo baja a un precio máximo de 198.324 € y una hipoteca de 158.157 €.

Los porcentajes son reglas prácticas, no leyes

La calculadora deja cambiar los tres porcentajes. El 80 % de financiación viene del Banco de España, que indica que el préstamo hipotecario está ligado al valor de tasación de la vivienda, normalmente hasta un máximo del 80 % de este; es una referencia, no un límite legal para ti, y cada entidad decide. El 35 % de endeudamiento y el 10 % de gastos de compra son reglas prácticas del sector sin fuente oficial: son orientativas y no las presentamos como norma. Los gastos reales dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

Qué no incluye

No es la decisión de un banco: cada entidad estudia tus ingresos, tu estabilidad laboral, tus deudas y la tasación. Se supone tipo fijo y cuota constante, y no se cuentan seguros, comisiones ni otros costes de la hipoteca. Si el banco tasa la vivienda por debajo del precio, el préstamo se calcula sobre la tasación y te pedirá más entrada.

Los gastos de compra dependen sobre todo de los impuestos, que cambian según la comunidad y de si la vivienda es nueva o de segunda mano: calcúlalos con la calculadora de ITP y AJD y ajusta el porcentaje de gastos de arriba.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio que la cuota sea menos del 35 % de mis ingresos?

No. Es una regla práctica que la calculadora usa por defecto y que puedes cambiar. Tu banco aplica sus propios criterios, y cuanto más alta es la parte de tus ingresos que ocupa la cuota, menos margen te queda para imprevistos.

¿Cuánto me van a financiar?

Lo decide cada entidad. El Banco de España indica que normalmente se presta hasta un máximo del 80 % del valor de tasación de la vivienda, así que el resto de la entrada y los gastos los pones tú.

¿Por qué necesito ahorro además de la entrada?

Porque la compra tiene gastos aparte del precio, como impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. La calculadora los cuenta como un porcentaje del precio que puedes ajustar.

¿Qué ingresos pongo si compramos entre dos?

La suma de los ingresos netos mensuales de todos los que firman la hipoteca, y las cuotas de las deudas de todos ellos.

¿Me da la hipoteca y la cuota exactas?

Da la hipoteca máxima cuya cuota cabe en el límite y su cuota con tipo fijo. Puedes comprobarlo metiendo el precio y la entrada en la calculadora de hipoteca: sale la misma cuota.

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