Calculadora para cambiar de hipoteca: subrogación y novación

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Datos revisados el septiembre 28, 2026.

Qué es cambiar de hipoteca

Hay dos formas de cambiar las condiciones de una hipoteca. La subrogación es pasar la hipoteca a otro banco, que paga la deuda al actual y se queda con el préstamo. La novación es acordar con tu mismo banco un cambio de condiciones, normalmente un tipo de interés más bajo o un plazo distinto. En las dos lo que decide si compensa es lo mismo: cuántos intereses ahorras y cuánto te cuesta el cambio.

La ley que regula la subrogación es la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Permite cambiar de banco cualquiera que sea la fecha de tu contrato, y en la escritura de subrogación solo se pueden modificar el tipo de interés y el plazo. Si lo que quieres es devolver parte de la deuda sin cambiar de banco, usa la calculadora de amortización de hipoteca.

Cómo se calcula

Se construyen dos cuadros de amortización con el mismo capital, como en la calculadora de hipoteca: el de tu hipoteca actual, con su tipo y el plazo que te queda, y el de la nueva oferta, con su tipo y, si quieres, otro plazo. La diferencia de intereses entre los dos es lo que ahorras. A eso se le restan los costes del cambio (la comisión de tu banco actual, la del banco nuevo y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación) y el resultado es el ahorro total neto. El punto de equilibrio es el mes en el que lo que has ahorrado en cuotas ya cubre esos costes y, desde ese mes, ganas.

Ejemplo: de un 3,5 % variable a un 2,5 % fijo

Con 150.000 € pendientes a 20 años, un tipo actual del 3,50 % y una oferta al 2,50 % con 1.500 € de gastos, la cuota baja de 869,94 € a 794,85 € (75,09 € menos al mes). Ahorras 18.020,10 € de intereses, y tras descontar los gastos el ahorro neto es de 16.520,10 €. Recuperas los gastos en 1 año y 8 meses.

Escenario	Cuota mensual	Plazo	Intereses	Coste del cambio	Total a pagar
Seguir con la actual	869,94 €	20 años	58.785,45 €	0,00 €	208.785,45 €
Cambiar	794,85 €	20 años	40.765,35 €	1.500,00 €	192.265,35 €
Ahorro (negativo = pagas más)	75,09 €	—	18.020,10 €	-1.500,00 €	16.520,10 €

Seguir o cambiar en el ejemplo

Cuánto importa que baje el tipo

Con los mismos 1.500 € de gastos y el mismo plazo, una bajada pequeña del tipo apenas compensa el cambio y una grande lo compensa enseguida.

TIN de la oferta	Cuota nueva	Ahorro en cuota al mes	Ahorro total neto	Recuperas el coste en
3,25 %	850,79 €	19,15 €	3.094,62 €	6 años y 7 meses
3,00 %	831,90 €	38,04 €	7.630,63 €	3 años y 4 meses
2,50 %	794,85 €	75,09 €	16.520,10 €	1 año y 8 meses
2,00 %	758,83 €	111,11 €	25.167,72 €	1 año y 2 meses
1,50 %	723,82 €	146,12 €	33.569,18 €	11 meses

Ahorro según el tipo de la nueva oferta

Cuánto importan los costes

Con el tipo del ejemplo (2,50 %), los costes del cambio no cambian los intereses que ahorras, pero sí cuánto tardas en recuperarlos.

Costes del cambio	Ahorro total neto	Recuperas el coste en
0 €	18.020,10 €	Desde el primer mes
1.000 €	17.020,10 €	1 año y 2 meses
2.500 €	15.520,10 €	2 años y 10 meses
5.000 €	13.020,10 €	5 años y 7 meses
10.000 €	8.020,10 €	11 años y 2 meses

Ahorro según los costes del cambio

Si una oferta apenas mejora tu tipo y te cuesta dinero, el cambio puede salir mal: con un 3,40 % y 3.000 € de gastos, perderías 1.155,05 € en lugar de ahorrar, porque los gastos superan los intereses que ahorras.

Alargar el plazo baja la cuota, pero no siempre ahorra

Cambiar de banco permite también cambiar el plazo. Alargarlo a 30 años en el ejemplo reduce la cuota a 592,68 €, pero en vez de ahorrar 18.020,10 € de intereses pagarías 4.580,07 € más que si sigues como estás, porque pagas diez años más. Por eso la calculadora deja el plazo nuevo en 0 (mantener el actual): compara primero con el mismo plazo y alarga solo si necesitas bajar la cuota.

La comisión del banco actual

La comisión es un campo que rellenas tú y vale 0 por defecto, porque la ley solo fija máximos. En un cambio de tipo variable a tipo fijo (o a un tipo con un primer periodo fijo de al menos 3 años), el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, en la redacción que le dieron el Real Decreto-ley 19/2022 y el Real Decreto-ley 8/2023, limita la comisión al 0,05 % del capital reembolsado durante los 3 primeros años del préstamo, y pasado ese plazo el banco no puede cobrar nada. Sobre 150.000 € son 75,00 € como máximo. Si en una novación no se amortiza capital, no se puede cobrar comisión de reembolso. Esas comisiones estuvieron suspendidas hasta el 31 de diciembre de 2024.

Si el cambio no es de variable a fijo, se aplican los límites generales del reembolso anticipado: en una hipoteca variable, hasta el 0,15 % durante los 5 primeros años o hasta el 0,25 % durante los 3 primeros (una de las dos), y en una fija hasta el 2 % durante los 10 primeros años y el 1,5 % después. Son máximos, no lo que cobra tu banco: la comisión real es la de tu contrato, y el banco debe informarte por escrito en un máximo de tres días hábiles. La calculadora avisa si la que escribes supera el máximo de la ley para tu caso.

Costes y trámites de una subrogación

La ley da facilidades: la escritura de subrogación está exenta de la modalidad gradual del impuesto de Actos Jurídicos Documentados; los aranceles de notaría se calculan como documento sin cuantía y los de registro sobre el capital pendiente con una reducción del 90 %. La novación modificativa del tipo de interés o del plazo también está exenta de esa modalidad cuando el acreedor es un prestamista inmobiliario. Aun así quedan gastos (gestoría, tasación, notaría y registro) y el importe lo debes pedir en la oferta del banco nuevo, porque aquí no se supone ninguno.

El procedimiento también juega a tu favor: el banco nuevo te entrega una oferta vinculante y, cuando la aceptas, se lo notifica al actual por vía notarial. Tu banco tiene 15 días naturales para comparecer ante notario y comprometerse a igualar o mejorar la oferta. Por eso conviene pedir la oferta y enseñársela a tu banco antes de pagar ningún coste.

Qué no incluye

No cubre las hipotecas mixtas, con un tramo fijo y otro variable. Un tipo variable en la nueva oferta no se puede proyectar, porque depende de un índice futuro: la calculadora lo calcula con el tipo indicado constante todo el plazo, y si el Euribor sube el ahorro real será menor. Tampoco incluye seguros ni productos vinculados: si el tipo de la oferta depende de bonificaciones, escribe el tipo que de verdad vas a conseguir. Los costes se suponen pagados al contado el día del cambio, y la cifra de tu banco puede diferir en unos euros.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda en compensar cambiar de hipoteca?

Depende del ahorro mensual y de los costes: es el mes en que lo ahorrado en cuotas alcanza esos costes. Si piensas vender la casa o amortizarla antes de ese mes, el cambio no te compensa.

¿Puedo cambiar de banco sin permiso del actual?

Sí. Según la Ley 2/1994, el deudor puede subrogar a otra entidad sin el consentimiento de la actual, con una oferta vinculante del banco nuevo y la escritura pública. Tu banco puede evitarlo si, en 15 días naturales, se compromete ante notario a igualar o mejorar esa oferta.

¿Qué es mejor, subrogación o novación?

La que salga más barata para ti. La subrogación te da poder de negociación porque tienes una oferta real de otro banco. La novación evita cambiar de banco, pero depende de que el tuyo acepte mejorar las condiciones.

¿Puedo alargar el plazo al cambiar de hipoteca?

Sí, en la escritura de subrogación se pueden modificar el tipo de interés y el plazo. En una novación que alarga el plazo, la comisión de modificación no puede superar el 0,1 % del capital pendiente. Alargar baja la cuota pero suma intereses.

¿Y si mi hipoteca es anterior a 2019?

La Ley 5/2019 no se aplica a los contratos firmados antes del 16 de junio de 2019, salvo que después se novasen o subrogasen: en ese caso sí se aplica. Además, el derecho de reembolso del artículo 23.6 (pasar de variable a fijo) existe en cualquier caso. Consulta tu escritura o pregunta al banco.

¿Sirve para hipotecas mixtas?

No. La calculadora compara dos préstamos con tipo constante. Para una mixta solo podrías comparar el tramo fijo con un tipo constante equivalente, y el resultado sería solo orientativo.