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Qué es la rentabilidad de un alquiler
Es lo que rinde al año una vivienda que compras para alquilarla, en relación con lo que has puesto. No hay una sola cifra: según lo que se cuente sale una rentabilidad distinta. Por eso esta calculadora da cuatro, una detrás de otra: la bruta, la neta, el cash flow mensual y la rentabilidad sobre tu dinero.
Cómo se calcula
La inversión total es el precio más los gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación) y la reforma. La rentabilidad bruta es el alquiler anual entre esa inversión. A la neta se llega restando antes lo que no cobras por meses vacíos e impagos y los gastos anuales del propietario: IBI, comunidad, seguro y otros. Si financias parte del precio, la cuota de la hipoteca se calcula con el mismo método que la calculadora de hipoteca. El cash flow es el beneficio anual menos las cuotas, y el cash-on-cash es ese cash flow anual entre el dinero que pones tú, que es la inversión total menos el préstamo.
Ejemplo: un piso de 150.000 € que se alquila por 850 €
Con 150.000 € de precio, 15.000 € de gastos de compra, 5.000 € de reforma, un alquiler de 850 € al mes y un 5 % de vacío e impagos, la rentabilidad bruta es del 6,00 % y la neta del 4,73 % una vez restados 1.650 € de gastos anuales. Si financias el 70 % del precio a 25 años con un tipo del 3,00 %, la cuota es de 497,92 € al mes, el cash flow de 172,08 € al mes y el cash-on-cash del 3,18 %, con 65.000 € de dinero tuyo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler anual | 10.200,00 € |
| Menos vacío e impagos | 510,00 € |
| Ingresos efectivos | 9.690,00 € |
| Menos IBI | 500,00 € |
| Menos comunidad | 600,00 € |
| Menos seguro | 250,00 € |
| Menos otros gastos | 300,00 € |
| Beneficio antes de la hipoteca | 8.040,00 € |
| Menos cuotas de la hipoteca (12) | 5.975,04 € |
| Cash flow anual | 2.064,96 € |
Cómo cambia según el alquiler
Con el resto de datos del ejemplo, el alquiler mueve las cuatro cifras a la vez. Con un alquiler bajo, la cuota de la hipoteca se come el beneficio y el cash flow sale negativo.
| Alquiler mensual | Bruta | Neta | Cash flow al mes | Cash-on-cash |
|---|---|---|---|---|
| 600 € | 4,24 % | 3,05 % | -65,42 € | -1,21 % |
| 700 € | 4,94 % | 3,72 % | 29,58 € | 0,55 % |
| 850 € | 6,00 % | 4,73 % | 172,08 € | 3,18 % |
| 1.000 € | 7,06 % | 5,74 % | 314,58 € | 5,81 % |
| 1.200 € | 8,47 % | 7,08 % | 504,58 € | 9,32 % |
Qué cambia al financiar
Financiar reduce el dinero que pones, pero añade la cuota y baja el cash flow. En este ejemplo el cash-on-cash también baja cuanto más financias, de 4,73 % al contado a 1,02 % financiando el 90 %, porque la cuota incluye capital que amortizas y que pasa a ser patrimonio tuyo: el cash-on-cash de los primeros años infravalora lo que ganas. Y con un tipo más alto empeora: con un 6 % el mismo piso financiado al 70 % da un -0,12 % en lugar del 3,18 %.
| Financiación | Dinero que pones | Cuota al mes | Cash flow al mes | Cash-on-cash |
|---|---|---|---|---|
| Al contado | 170.000 € | 0,00 € | 670,00 € | 4,73 % |
| 50 % del precio | 95.000 € | 355,66 € | 314,34 € | 3,97 % |
| 70 % del precio | 65.000 € | 497,92 € | 172,08 € | 3,18 % |
| 90 % del precio | 35.000 € | 640,19 € | 29,81 € | 1,02 % |
Vacío e impagos
Un alquiler no se cobra los doce meses garantizados: entre inquilinos hay semanas sin renta, y puede haber impagos. Aquí es un porcentaje del alquiler anual que escribes tú: un 8,3 % equivale a un mes al año. No hay una cifra oficial, así que conviene probar varias.
| Vacío e impagos | Rentabilidad neta | Cash flow al mes | Alquiler mínimo para no perder |
|---|---|---|---|
| 0,0 % | 5,03 % | 214,58 € | 635,42 € |
| 5,0 % | 4,73 % | 172,08 € | 668,87 € |
| 8,3 % | 4,53 % | 144,03 € | 692,94 € |
| 15,0 % | 4,13 % | 87,08 € | 747,56 € |
| 25,0 % | 3,53 % | 2,08 € | 847,23 € |
El alquiler mínimo para no perder dinero
Es el alquiler con el que el cash flow mensual es cero: cubre los gastos, el vacío y la cuota. En el ejemplo es de 668,87 € al mes. Por debajo de esa cifra, cada mes pones dinero de tu bolsillo.
Qué no incluye
No incluye el IRPF. Los ingresos por alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario, con reglas propias de deducción y de reducción que cambian y dependen de cada caso, así que las rentabilidades son antes de impuestos y la real será menor. Consulta la Agencia Tributaria o un asesor antes de decidir. Tampoco cuenta la revalorización de la vivienda, la venta futura ni el paso del tiempo: se supone un alquiler constante, tipo fijo y cuota constante, sin seguros vinculados ni comisiones de la hipoteca.
Los importes de partida son ejemplos, no datos oficiales. Los gastos de compra dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano; el IBI, la comunidad y el seguro figuran en tus recibos. Sustituye cada cifra por la de tu vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta compara el alquiler anual con la inversión y no descuenta nada. La neta resta antes el vacío, los impagos y los gastos anuales del propietario, por lo que refleja mejor lo que te queda, aunque todavía antes de impuestos y de la hipoteca.
¿Qué es el cash flow?
Es el dinero que entra o sale de tu bolsillo cada mes: el alquiler efectivo menos los gastos y la cuota de la hipoteca. Si es negativo, pones dinero cada mes. No es lo mismo que el beneficio, porque parte de la cuota es capital que amortizas.
¿Qué es el cash-on-cash?
Es la rentabilidad sobre el dinero que pones tú, es decir, lo que queda de la inversión tras restar la hipoteca. Se calcula como el cash flow anual entre ese dinero propio.
¿Qué gastos de compra pongo?
Todos los que pagas además del precio: el impuesto que corresponda (ITP en segunda mano, IVA y AJD en obra nueva, con tipos que fija cada comunidad autónoma), notaría, registro, gestoría y tasación. Pon la cifra real de tu caso.
¿Por qué no aparece el IRPF?
Porque las reglas del IRPF del alquiler son normativas, cambian y dependen de tu situación. Esta versión calcula solo antes de impuestos y lo dice en pantalla.
¿Qué rentabilidad es buena?
No hay una cifra que valga para todos: depende de la zona, del riesgo que asumes y de la alternativa de invertir ese dinero. Compara siempre la rentabilidad neta y el cash flow con tus propias condiciones.
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